Según MarketData, cada vez más extranjeros eligen Paraguay para residir y su llegada empieza a mover el mercado inmobiliario. La secuencia más sensata es ordenar primero la documentación (residencia temporal, cédula y RUC) y dejar la vivienda definitiva para después, cuando ya conocés la ciudad.
Qué está pasando: más extranjeros eligen Paraguay para vivir
El 7 de octubre de 2026, MarketData informó que más extranjeros eligen Paraguay para residir y que su llegada empieza a mover el mercado inmobiliario. Para quien evalúa mudarse desde Argentina, Uruguay, España o Venezuela, la pregunta práctica no es si el mercado se mueve. La pregunta es por dónde empezar.
Otra señal es que el mercado suma segmentos nuevos. De acuerdo con InfoNegocios Paraguay (16 de octubre de 2026), Grupo Petra y Pininfarina presentaron la primera branded residence del país. Sirve como contexto: la oferta inmobiliaria se diversifica a medida que cambia la demanda.
Cómo suele vivirse la llegada al mercado inmobiliario
Quien se muda a un país nuevo rara vez compra de entrada. Lo más habitual es alquilar, probar la ciudad y decidir después. Por eso, para el recién llegado, la flexibilidad suele pesar más que la permanencia en los primeros meses.
Además, muchas mudanzas se hacen por etapas. En muchos casos viaja primero una persona y el resto de la familia llega cuando ya hay residencia, cédula y una vivienda adecuada. Ese patrón explica por qué conviene no cerrar una decisión inmobiliaria larga en la primera visita.
No hay por qué tomar este movimiento como una señal de apuro. Un mercado que se dinamiza premia a quien compara con calma y desfavorece a quien firma con urgencia.
La secuencia real para radicarse: papeles primero, casa después
Quien alquiló en Argentina o Uruguay conoce las preguntas de siempre: garantía, ajustes, depósito, plazo. En Paraguay las preguntas son parecidas, pero las respuestas las fija cada contrato. Por eso conviene llegar con la documentación encaminada y elegir la vivienda después.
| Etapa | Organismo / contraparte | Qué documento obtenés | Para qué te sirve | Momento sugerido |
|---|---|---|---|---|
| 1. Domicilio documentado | Contrato de locación + certificado de domicilio | Contrato y certificado firmados | Bancos, fintechs y trámites | Antes de llegar o al llegar |
| 2. Residencia temporal | DGM, Ley 6984/2022 | Residencia temporal (hasta 2 años) | Base legal para vivir en el país | Al inicio del proceso |
| 3. Cédula paraguaya | Departamento de Identificaciones de la Policía Nacional | Cédula de identidad | Identificación para trámites y contratos | Por lo general, una vez otorgada la residencia |
| 4. RUC | DNIT, sistema Marangatu | Inscripción en el RUC | Facturar, operar y cumplir obligaciones tributarias | Cuando vayas a facturar o contratar |
| 5. Cuenta bancaria | Banco o fintech | Cuenta a tu nombre | Cobros, pagos y operatoria local | Según el criterio de cada entidad |
| 6. Vivienda definitiva | Propietario o inmobiliaria | Contrato de locación o escritura | Residir con estabilidad | Cuando ya tenés papeles y conocés la ciudad |
Residencia temporal bajo la Ley 6984/2022 y la DGM
La Ley N° 6984/2022 de Migraciones reemplazó a la antigua Ley 978/1996. Establece un esquema en dos pasos: residencia temporal, de hasta 2 años, y luego residencia permanente. El organismo a cargo es la Dirección General de Migraciones (DGM).
Los requisitos concretos y los plazos de cada trámite conviene confirmarlos con un profesional antes de iniciar. Para un panorama más amplio, podés leer la guía completa sobre residencia en Paraguay y la Ley 6984. Si preferís delegar el proceso, existe un servicio a medida con profesionales colaboradores. Podés solicitarlo desde la sección de servicios, mediante un formulario de calificación y bajo cotización personalizada.
Cédula de identidad paraguaya
La cédula la expide el Departamento de Identificaciones de la Policía Nacional. En la práctica es el documento que te abre la mayoría de las puertas: contratos, trámites y relación con entidades locales. Por lo general se tramita después de contar con la residencia.
RUC ante la DNIT y el sistema Marangatu
La DNIT (Dirección Nacional de Ingresos Tributarios) fue creada por la Ley N° 7143/2023 y fusiona la ex-SET con la Dirección Nacional de Aduanas. Gestiona el RUC a través de Marangatu. Si querés profundizar en cómo se vincula el domicilio con el RUC, hay un artículo específico sobre domicilio fiscal y RUC.
El RUC se obtiene igual aunque no tengas una factura de servicios a tu nombre; lo explicamos más abajo.
Cuenta bancaria y fintechs: por qué te van a pedir comprobante de domicilio
Bancos y fintechs aplican procesos de conocimiento del cliente (KYC) y piden un comprobante de domicilio. El contrato de locación y el certificado de domicilio se usan habitualmente para eso, tanto en Paraguay como en el exterior. La aceptación final depende de cada entidad y nadie puede prometerla de antemano.
Consultá siempre qué documentos admite la entidad antes de presentarte. Es la forma más simple de evitar una visita en vano.
Por qué tener un domicilio documentado desde el primer día
Muchas de las etapas de la tabla piden una dirección. Si todavía no elegiste dónde vivir, quedás en una situación incómoda: necesitás domicilio para avanzar con los trámites, pero no querés firmar un alquiler largo sin conocer la ciudad.
Para ese caso ofrecemos un domicilio legal y fiscal real en el Eje Corporativo de Asunción. Está respaldado por un contrato de locación de 12 meses sobre un departamento real y un certificado de domicilio firmado. Se emite en alrededor de 48 horas, con firma electrónica y de forma 100 % remota. Podés ver los planes anuales en la sección de precios.
Conviene ser claros sobre el alcance. El servicio no incluye derecho de uso residencial, llaves del inmueble ni facturas de servicios a tu nombre. Es un domicilio documentado que funciona como puente mientras decidís dónde vivir, no un lugar para habitar.
Cuando alquiles para vivir: qué pedir en un contrato de locación en Paraguay
Cuando llegue el momento de alquilar para residir, revisá el contrato con atención. Pedí que figuren por escrito estos puntos:
- Partes identificadas: nombre completo y documento de propietario e inquilino; si interviene una administradora, su rol y representación.
- Plazo: duración del contrato y condiciones de renovación.
- Monto y moneda: en qué moneda se paga y cómo.
- Ajustes: si hay actualización del precio, con qué criterio y con qué frecuencia.
- Depósito: monto, condiciones de devolución y plazos.
- Inventario: estado del inmueble y de lo que incluye, sobre todo si es amoblado.
- Servicios y expensas: quién paga qué y cómo se acredita.
- Rescisión: preaviso, penalidades y causales.
Un contrato claro es también tu mejor comprobante de domicilio. Guardá siempre una copia firmada.
La realidad de ANDE y Essap
Hay un mito persistente: que necesitás una factura de ANDE a tu nombre para sacar el RUC. No es así. En un departamento alquilado, las facturas de ANDE y Essap suelen estar a nombre del propietario o de la administradora. No es costumbre que figuren a nombre del inquilino, y en la práctica el RUC se obtiene igual.
Si alguien te presenta esa factura como requisito indispensable, tomalo como una señal de alerta y verificá directamente con la DNIT o con un profesional matriculado.
¿Alquilar o comprar al llegar? Criterios para no apurarse
Con un mercado que se dinamiza, la tentación es comprar rápido. Tiene más sentido esperar a cumplir ciertas condiciones:
- Tener la residencia en marcha y la cédula en mano.
- Conocer la ciudad y sus dinámicas, no solo una zona o un edificio.
- Haber vivido al menos una etapa de prueba en un alquiler.
- Tener claro tu esquema fiscal y patrimonial.
El contexto macroeconómico acompaña, pero no justifica la prisa. Moody's elevó la calificación soberana de Paraguay a Baa3 (grado de inversión) en julio de 2024, según se detalla en este análisis sobre el grado de inversión. Además, el régimen cambiario es de flotación con libre movimiento de capitales, y el guaraní es la moneda nacional desde 1943. Son datos útiles para decidir, no una garantía de resultado.
Impuestos y país de origen
La Ley N° 6380/2019 aplica, como regla general, el principio de territorialidad en el impuesto a la renta: se gravan las rentas de fuente paraguaya. Hay matices para ciertas rentas de capital de fuente extranjera en el IRP, por lo que no corresponde asumir que todo ingreso del exterior queda fuera.
La pregunta más frecuente de los argentinos es si mudarse corta el vínculo con ARCA. No hay una respuesta automática: depende de la normativa argentina y de tu situación particular. Antes de mudarte, consultá a un contador en Argentina sobre tu residencia fiscal y tus obligaciones. Lo mismo vale para uruguayos, españoles y venezolanos con su administración tributaria de origen.
Errores frecuentes de quien se radica
- Firmar un alquiler largo antes de tener residencia. Si tus planes cambian, quedás atado a un contrato que no necesitabas.
- Creer que hace falta una factura de ANDE propia. No es costumbre y, en la práctica, el RUC se obtiene igual.
- No conservar el contrato firmado. Es tu comprobante de domicilio ante bancos y trámites.
- Asumir que el banco aceptará cualquier comprobante. Cada entidad decide qué admite.
- Dar por hecho que ARCA deja de alcanzarte. Eso se define caso por caso con asesoría en Argentina.
En resumen: papeles primero, vivienda después, y consultar siempre a un profesional en Paraguay y en tu país de origen.
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento legal o tributario; consultá a un profesional matriculado en Paraguay.