Sí: un extranjero puede comprar un departamento en Asunción siguiendo el mismo circuito que un comprador local, que incluye reserva, estudio de título, escritura ante escribano público e inscripción en la Dirección General de los Registros Públicos. La clave de la operación no es la nacionalidad del comprador, sino la verificación del título y la documentación del origen de los fondos.
¿Puede un extranjero comprar un departamento en Paraguay?
En general, para un inmueble urbano como un departamento en Asunción no se exige residencia ni cédula paraguaya. No hace falta mudarse para comprar, y buena parte del trámite puede coordinarse a distancia con un escribano de confianza. De todos modos, conviene confirmarlo por escrito con la escribanía que intervenga.
La escribanía suele pedir pasaporte o documento de identidad vigente, datos fiscales del comprador y una declaración de origen de fondos. Si el comprador actúa por apoderado, se agregan los documentos del poder. Cada escribano puede sumar requisitos según el caso.
Por qué los extranjeros miran Asunción
Lo que sigue es contexto, no una promesa de resultados. En julio de 2024, Moody's elevó la calificación soberana de Paraguay a Baa3, que es grado de inversión. Es una señal macro que muchos compradores consideran, aunque no dice nada sobre un edificio o un precio puntual. Hay más contexto en la nota sobre el grado de inversión de Paraguay.
Paraguay opera además un régimen cambiario de flotación con libre movimiento de capitales. El guaraní es la moneda nacional desde 1943, y el BCP aplica un esquema de metas de inflación. Para entender cómo se comporta la moneda frente al dólar, puede leer sobre la relación entre el guaraní y el dólar.
Para quien viene de una lógica porteña, hay puntos de contacto: el escribano también tiene un rol central, y se habla de boleto, escritura y expensas. Lo que cambia son los organismos, los formularios y las costumbres locales, que hay que verificar caso por caso.
Proceso de compra paso a paso
Búsqueda y negociación
La búsqueda puede hacerse a través de una inmobiliaria o directamente con el propietario. El precio se pacta en dólares o en guaraníes, y es importante dejar claro desde el inicio en qué moneda se pagará y cuál será la forma de pago. Antes de ofertar, pida el reglamento del edificio y el estado de las expensas.
Reserva o seña y compromiso de compraventa
La reserva o seña se formaliza en un documento que debería indicar el inmueble, el precio, la forma de pago, los plazos y las condiciones de devolución si el estudio de título no resulta satisfactorio. Pagar una seña antes de revisar el título es uno de los errores más repetidos. Lo prudente es condicionar el compromiso a esa verificación.
Estudio de título
El escribano solicita informes y certificados registrales y catastrales para comprobar quién es el titular y si existen gravámenes, embargos o inhibiciones. También se revisan las deudas de impuesto inmobiliario municipal, de expensas y de servicios. Este estudio es la base de la seguridad jurídica de la operación.
Pago y origen de fondos
Lo recomendable es una transferencia bancaria trazable, a nombre del comprador, con el respaldo documental de la procedencia de los fondos. Bancos y escribanías suelen pedir esa documentación. Antes de enviar el dinero, consulte con un profesional local las normas cambiarias y de declaración de bienes de su país de residencia.
Escritura pública ante escribano
La compraventa se instrumenta en escritura pública, autorizada por un escribano público. En ella se identifican las partes, se describe el inmueble, se consignan el precio y las condiciones y se declara el origen de los fondos. Lea el borrador con atención antes de firmar.
Inscripción y entrega de posesión
La escritura se inscribe en la Dirección General de los Registros Públicos. Esa inscripción es la que hace oponible su titularidad frente a terceros. La posesión se entrega según lo pactado, idealmente con el inmueble libre de deudas, con las llaves y con la documentación del edificio.
Etapas de la compra de un departamento en Asunción
| Etapa | Qué se hace | Quién interviene | Qué revisar / documento clave |
|---|---|---|---|
| Búsqueda y oferta | Se elige el inmueble y se negocia | Comprador, inmobiliaria, vendedor | Reglamento del edificio, expensas |
| Reserva / seña | Se formaliza el compromiso | Comprador, vendedor, inmobiliaria | Condiciones de devolución por escrito |
| Estudio de título | Se verifica la situación jurídica | Escribano | Certificados registrales y catastrales, gravámenes, inhibiciones, deudas municipales |
| Pago | Se transfieren los fondos | Bancos, comprador | Trazabilidad y origen de fondos |
| Escritura | Se firma la compraventa | Escribano público, partes | Escritura de compraventa |
| Inscripción | Se registra la titularidad | Dirección General de los Registros Públicos | Constancia de inscripción |
| Post-compra | Se administra el inmueble | Propietario, administradora, contador | RUC ante la DNIT si se alquila, impuesto inmobiliario, expensas |
Edificio nuevo (en pozo) vs. usado
En pozo, el riesgo central es la entrega. Conviene revisar la solidez y la trayectoria del desarrollador, la situación jurídica del terreno, los permisos municipales, el cronograma con sus penalidades y el régimen de propiedad horizontal con su reglamento de copropiedad. No dependa de folletos ni de proyecciones comerciales.
En un departamento usado se puede inspeccionar lo que se compra. Corresponde revisar el estado general del edificio, la antigüedad de las instalaciones, que las expensas estén al día, el consorcio con su fondo de reserva y el reglamento interno, sobre todo si se prevé alquiler temporal.
| Criterio | Nuevo (en pozo) | Usado |
|---|---|---|
| Riesgo de entrega | Existe: depende del desarrollador y del cronograma | Bajo: el inmueble ya existe |
| Documentación a verificar | Terreno, permisos, propiedad horizontal, contrato | Título, expensas, reglamento, deudas |
| Posibilidad de inspección | Limitada hasta la entrega | Completa antes de comprar |
| Alquiler temporal permitido | Según el reglamento proyectado | Según el reglamento vigente |
| Expensas | A definir al habilitarse el edificio | Conocidas y verificables |
Costos de la operación
Los costos varían según la operación, y es preferible pedirlos por escrito antes de reservar. Los rubros habituales son:
- Honorarios de escribanía.
- Gastos de inscripción registral y certificados.
- Tasas e impuesto inmobiliario municipal.
- Eventual comisión inmobiliaria.
- Costos bancarios de la transferencia.
- Expensas mensuales del edificio.
Pida una estimación global de lo que se paga por encima del precio y aclare quién asume cada rubro.
Alquiler temporal vs. alquiler a largo plazo
El alquiler temporal implica más rotación, amoblamiento, limpieza, reposición y una gestión constante. Si vive fuera, normalmente necesitará una administradora, y la vacancia puede variar. Antes de proyectar nada, compruebe que el reglamento de copropiedad lo permita.
El contrato de locación a largo plazo reduce la gestión diaria y da más previsibilidad, aunque ofrece menos flexibilidad. En alquiler temporal, las facturas de ANDE y Essap suelen estar a nombre del propietario o de la administradora, no del huésped. Ninguna modalidad garantiza un resultado, y las proyecciones de rentabilidad sin respaldo son una señal de alerta.
Impuestos a tener en cuenta como propietario
La Ley N° 6380/2019 rige desde 2020 y aplica, como regla general, el principio de territorialidad: se gravan las rentas de fuente paraguaya. Un alquiler cobrado por un inmueble en Asunción es de fuente paraguaya. Según el caso, pueden intervenir el IRP si el propietario es una persona física, el IRE si la compra se hace mediante una empresa y, eventualmente, el IVA. Las tasas generales de referencia son las siguientes:
- IRE: 10 %.
- IVA: 10 % (5 % para ciertos bienes).
- IRP: escala progresiva hasta 10 %.
Su aplicación concreta a un alquiler depende de cada situación.
Como regla general, para alquilar corresponde inscribirse en el RUC ante la DNIT y gestionar las obligaciones a través de Marangatu. La DNIT fue creada por la Ley N° 7143/2023 y reemplazó a la ex-SET en la administración tributaria.
Algunos compradores evalúan adquirir el inmueble mediante una EAS, regulada por la Ley N° 6480/2020, que admite un único accionista y una constitución simplificada vía SUACE. Una sociedad puede ordenar la administración y la sucesión, pero agrega obligaciones contables y tributarias propias. Conviene compararlo con un contador antes de decidir.
Comprar y radicarse: relación con la residencia
Comprar un departamento no otorga residencia por sí solo. La residencia se tramita ante la Dirección General de Migraciones bajo la Ley N° 6984/2022, con un esquema de residencia temporal (hasta 2 años) y luego permanente. Para entender cómo se vincula con lo fiscal, lea la guía de residencia fiscal en Paraguay.
La compra tampoco modifica por sí sola su situación frente al fisco de su país de origen. Argentinos y españoles deberían revisar con un profesional local cómo se declara un inmueble en el exterior ante ARCA o ante Hacienda, según corresponda.
Errores comunes de compradores extranjeros
- Pagar la seña sin haber hecho el estudio de título.
- Transferir fondos sin trazabilidad ni respaldo documental.
- No leer el reglamento de copropiedad antes de planear un alquiler temporal.
- Confiar en proyecciones de rentabilidad sin respaldo.
- No prever quién administrará el departamento a distancia.
- No ordenar la situación fiscal en el país de origen.
Domicilio y acompañamiento mientras se concreta la compra
Quien vive fuera suele necesitar un domicilio estable y documentado para el RUC, los bancos y la propia operación. Ofrecemos un domicilio legal y fiscal en el Eje Corporativo de Asunción, respaldado por un contrato de locación de 12 meses y un certificado de domicilio. Es una dirección para trámites, sin derecho de uso residencial ni llaves, y la aceptación final la decide cada entidad.
Si además evalúa una inversión inmobiliaria, podemos canalizar su consulta con profesionales colaboradores mediante el servicio a medida de oportunidades de inversión, con cotización personalizada.
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento legal o tributario; consulte a un profesional matriculado en Paraguay.